양도소득세 계산기 기본 사용법

요약

양도소득세는 (양도가 - 취득가 - 필요경비 - 공제) × 세율로 계산됩니다. 계산기에 정확한 값을 입력하려면 취득가, 양도가, 필요경비, 보유기간, 거주요건을 순서대로 준비하세요.

계산기 입력 항목 가이드

1단계: 취득가 입력

취득가는 실제 지불한 금액 + 취득 관련 비용을 합산합니다.

항목	포함 여부	비고
매매대금	✅ 포함	계약서상 금액
취득세	❌ 제외	별도 지방세
중개보수	✅ 포함	필요경비로 처리
법무사 수수료	✅ 포함	필요경비로 처리
인지세	✅ 포함	필요경비로 처리
국민주택채권 매각차손	✅ 포함	할인 매각 시

2단계: 양도가 입력

양도가는 실제 받은 금액 - 양도 관련 비용으로 계산합니다.

3단계: 필요경비 입력

취득·양도 시 발생한 비용을 모두 합산합니다. 자세한 항목은 필요경비 체크리스트를 참조하세요.

4단계: 보유기간 및 거주요건

보유기간: 취득일(잔금지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날)부터 양도일까지
거주요건: 주민등록상 전입일 기준 2년 이상

세율 구조 빠른 확인

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하	15%	126만원
5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	576만원
8,800만원 초과 ~ 1.5억원 이하	35%	1,544만원
1.5억원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

참고: 다주택자, 조정대상지역 주택은 중과세율이 적용될 수 있습니다.

계산기 사용 시나리오

Case 1: 기본 계산 (1주택, 비실거주)

취득가: 5억원
양도가: 8억원
필요경비: 3천만원
보유기간: 5년

양도차익 = 8억 - 5억 - 3천만 = 2.7억원
장기보유특별공제 (5년) = 2.7억 × 10% = 2,700만원
과세표준 = 2.7억 - 2,700만 = 2.43억원
세액 = 2.43억 × 38% - 1,994만 = 7,230만원
지방소득세(10%) = 723만원
총 납부세액 = 7,953만원

Case 2: 1세대 1주택 비과세 확인

취득가: 4억원
양도가: 6억원
보유기간: 3년
거주기간: 3년
주택 수: 1개

→ 비과세 요건 충족 시 세금 0원 (9억원 이하 주택)

입력값 오류 방지 체크리스트

취득가에 취득세가 포함되지 않았는지 확인
필요경비에 영수증/세금계산서가 있는 항목만 입력
보유기간이 정확한지 (잔금일 vs 등기일 중 빠른 날)
다주택자 여부가 올바르게 설정되었는지 확인
조정대상지역 여부가 반영되었는지 확인

계산 결과 해석 주의사항

결과는 참고용입니다

개인별 상황에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다
세법 개정으로 세율·공제율이 변경될 수 있습니다
복잡한 사례(증여·상속, 공동명의 등)는 세무사 상담 권장

계산 후 확인할 점

양도차익이 예상과 크게 다르다면 취득가/양도가 재확인
공제액이 0이라면 보유기간 입력값 확인
비과세 예상인데 세금이 나온다면 거주요건/주택 수 확인

법적 고지

본 콘텐츠는 예상치 산정을 위한 참고 자료이며, 실제 세액은 개인별 상황과 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 신고를 위해서는 세무사 또는 국세청 상담(국번 없이 126)을 이용하시기 바랍니다.

다음 행동

FAQ

Q1. 계산기 결과를 그대로 신고해도 되나요?

아니요. 계산기 결과는 사전 추정용이며, 실제 신고 전에는 취득가·필요경비 증빙과 특례 요건을 함께 검토해야 합니다.

Q2. 어떤 항목이 세금 차이를 크게 만드나요?

취득가 산정, 필요경비 인정 여부, 보유·거주 기간, 1세대1주택 요건 충족 여부가 가장 큰 변수입니다.

Q3. 가장 먼저 준비할 서류는 무엇인가요?

계약서, 영수증·이체내역, 수선·법무·중개비 증빙, 가족관계/전입 관련 자료를 먼저 모아 두면 신고 정확도가 높아집니다.