요약
장기보유특별공제는 보유기간이 길수록 양도차익에서 공제받는 비율이 높아집니다. 1세대 1주택 비과세 대상이 아니더라도, 이 공제로 세금을 크게 줄일 수 있습니다.
장기보유특별공제율 표
일반 주택 (1주택·다주택 공통)
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 6% |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 8% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 10% |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 12% |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 14% |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 16% |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 18% |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 20% |
| 11년 이상 ~ 12년 미만 | 22% |
| 12년 이상 ~ 13년 미만 | 24% |
| 13년 이상 ~ 14년 미만 | 26% |
| 14년 이상 ~ 15년 미만 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
실거주 추가 공제 (거주요건 충족 시)
1세대 1주택으로 실거주 요건을 충족하면 연 4% 추가 공제가 적용됩니다 (최대 30%까지).
| 보유+실거주 기간 | 일반공제 | 실거주 추가 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 3년 보유 + 3년 거주 | 6% | +12% | 18% |
| 5년 보유 + 5년 거주 | 10% | +20% | 30% |
| 10년 보유 + 5년 거주 | 20% | +10% | 30% |
최대 공제 한도: 일반+실거주 합산 최대 30%
계산 시나리오 예시
Case 1: 10년 보유, 비실거주
- 양도차익: 2억원
- 장기보유특별공제율: 20%
- 공제액: 2억 × 20% = 4천만원
- 과세표준: 2억 - 4천만원 = 1.6억원
Case 2: 8년 보유, 5년 실거주
- 양도차익: 2억원
- 일반 공제 (8년): 16%
- 실거주 추가 (5년 × 4%): 20%
- 합계 공제율: 30% (최대 한도)
- 공제액: 2억 × 30% = 6천만원
- 과세표준: 2억 - 6천만원 = 1.4억원
Case 3: 3년 보유, 2년 실거주
- 양도차익: 2억원
- 일반 공제 (3년): 6%
- 실거주 추가 (2년 × 4%): 8%
- 합계 공제율: 14%
- 공제액: 2억 × 14% = 2천8백만원
- 과세표준: 2억 - 2천8백만원 = 1.72억원
실거주 요건 빠른 체크
- 주민등록상 전입일로부터 2년 이상 거주
- 실제 거주 사실 (가족관계, 생활 패턴 등)
- 다른 주택 보유 없음 (1세대 1주택 요건)
주의사항
- 보유기간 산정: 취득일(잔금지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날)부터 양도일까지
- 일시적 1주택 비과세 요건과는 별개로 적용
- 다주택자도 장기보유특별공제는 동일하게 적용 가능
법적 고지
본 콘텐츠는 예상치 산정을 위한 참고 자료이며, 실제 세액은 개인별 상황과 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 신고를 위해서는 세무사 또는 국세청 상담(국번 없이 126)을 이용하시기 바랍니다.
다음 행동
FAQ
Q1. 계산기 결과를 그대로 신고해도 되나요?
아니요. 계산기 결과는 사전 추정용이며, 실제 신고 전에는 취득가·필요경비 증빙과 특례 요건을 함께 검토해야 합니다.
Q2. 어떤 항목이 세금 차이를 크게 만드나요?
취득가 산정, 필요경비 인정 여부, 보유·거주 기간, 1세대1주택 요건 충족 여부가 가장 큰 변수입니다.
Q3. 가장 먼저 준비할 서류는 무엇인가요?
계약서, 영수증·이체내역, 수선·법무·중개비 증빙, 가족관계/전입 관련 자료를 먼저 모아 두면 신고 정확도가 높아집니다.